Навіщо це робити. Перевірка за кадастровим номером допомагає зрозуміти, що саме продається/орендується: межі, площа, цільове призначення, накладення з дорогами й лісосмугами, наявні обмеження. Для угод із паями це перший і обов’язковий крок технічного та правового due diligence.

Що таке кадастровий номер і де його знайти

Кадастровий номер — це унікальний ідентифікатор ділянки у державному земельному кадастрі (формат NNNNNNNNNN:NN:NNN:NNNN).
Зазвичай він міститься у:

• правовстановлювальних документах (держакти, договори, витяги);

• договорах оренди/емфітевзису;

• виписках із реєстрів;

• матеріалах інвентаризації у громадах/землевпорядників.

Якщо номера немає або він «загубився», його можна відновити через витяг з кадастру після геодезичної зйомки/уточнення меж.

Які дані можна побачити публічно

• Межі ділянки на карті, конфігурація, площа, контур і координати.

• Цільове призначення та категорія земель.

• Кадастрові квартали й сусідні ділянки.

• Накладення з дорогами, лісосмугами, водоохоронними, прибережними, охоронними зонами (через тематичні шари).

• Історія змін (частково): дати реєстрацій/уточнень, технічні відомості.

Персональні дані власника не відображаються у відкритому кадастрі. Інформація про право власності, оренду, іпотеки та арешти береться з реєстру прав (окреме джерело).

Що не видно в кадастрі і де перевіряти

• Право власності, оренда, емфітевзис, суперфіцій → Державний реєстр речових прав (витяг за кадастровим номером/адресою).

• Обтяження (іпотека, заборона відчуження, арешт, сервітут) → той самий реєстр прав.

• Судові спори/виконавчі провадження → судовий реєстр та реєстр боржників.

• НГО (нормативна грошова оцінка) → витяг або довідка по НГО для конкретної ділянки.

• Детальні містобудівні обмеження → генплани/ДПТ/зони охорони на рівні громади.

Покрокова перевірка за кадастровим номером

1. Карта і межі. Звірте контур, площу, «зшиваність» із полем, наявність польових доріг і під’їздів технікою.

2. Шари обмежень. Перевірте перетини з прибережними, санітарними, лініями електропередач, трубопроводами, лісосмугами.

3. Цільове призначення. Порівняйте з фактичним використанням; для ріллі — чи відповідає агровикористанню.

4. Сусіди. Оцініть конфігурацію масиву: чи не «нарізає» ділянка сусідів, чи є безпечні проїзди.

5. Права і обтяження. Візьміть витяг із реєстру прав за номером: хто власник, чи є оренда/емфітевзис, іпотека, арешт, заборона.

6. Договори. Якщо ділянка в оренді — перевірте строк, ставку, індексацію, історію платежів, додаткові угоди.

7. НГО і довідки. Отримайте витяг по НГО (потрібно для орендних розрахунків, податків і частини нотаріальних дій).

8. Суди/борги. Звірте наявність судових спорів і виконавчих проваджень щодо власника/ділянки.

9. Ризики і правки. Зафіксуйте помилки (площа, конфігурація, доступ), визначте, що виправити до угоди.

Чек-лист для продавця паю

• Кадастровий номер і відповідність площі/меж фактичному користуванню.

• Витяг із реєстру прав: власник, обтяження (іпотека/арешт), чинний договір оренди/емфітевзису.

• Підтвердження орендних платежів (квитанції/акти).

• Актуальна НГО.

• Відсутність перешкод доступу: проїзди, сервітут (за потреби — оформити).

• За паєм в оренді — готовність повідомлення орендарю (переважне право).

Чек-лист для покупця/орендаря

• Геометрія і доступи: чи не «відрізана» ділянка, чи є технологічні заїзди.

• Правовий статус: власник, строки й умови оренди, наявність емфітевзису/сервітутів.

• Обтяження: іпотека, арешт, заборона відчуження, судові спори.

• Зони обмежень: прибережні, ЛЕП, дороги, інженерні мережі.

• НГО і орендна економіка: чи ринкова ставка/індексація, потенціал підвищення.

• Суміжні землі: можливість консолідації масиву або сервітуту для під’їзду.

Типові «червоні прапори» і що з ними робити

• Розбіжність площі/меж між кадастром і фактичним землекористуванням → геодезія, уточнення меж, оновлення кадастру.

• Немає легального під’їзду → договір сервітуту з сусідом або виділення/закріплення під’їзду.

• Іпотека/арешт → угода можлива лише після зняття обтяження/згоди іпотекодержателя/виконавця.

• Довгий договір оренди з низькою ставкою → додаткова угода про індексацію/перегляд до продажу, або дисконт у ціні.

• Перетин з охоронними зонами → уточнити площу реального користування, врахувати обмеження у вартості/договорах.

Документи та витяги, які варто отримати до угоди

• Витяг із ДЗК (кадастру) із координатами та конфігурацією.

• Витяг із реєстру прав: право власності, оренда/емфітевзис, обтяження.

• Витяг/довідка по НГО.

• Копії/оригінали договорів (оренда, емфітевзис, додаткові угоди), акти приймання-передачі.

• За потреби — технічна документація із землеустрою, матеріали інвентаризації, погодження сервітутів.

Часті запитання

Чи можна дізнатись власника за кадастровим номером у відкритому доступі?
Ні. Відкритий кадастр показує технічні дані. Дані про власника та обтяження містяться у витягу з реєстру прав.

Що робити, якщо кадастровий номер «не знаходиться»?
Перевірити правильність написання, квартал/населений пункт; за необхідності — відновити/уточнити дані через землевпорядника.

Чи потрібно оновлювати НГО перед угодою?
Бажано мати актуальний витяг: НГО впливає на орендні розрахунки і частину нотаріальних процедур.

Продаж ділянки в оренді можливий?
Так. Право оренди зберігається за орендарем до кінця строку; власник змінюється. Важливо належно повідомити орендаря про продаж (переважне право).

Підсумок

Перевірка за кадастровим номером — це не лише «побачити ділянку на карті». Повна картина складається з трьох блоків: геометрія та обмеження (кадастр і тематичні шари), права та обтяження (реєстр прав), економіка (НГО, умови оренди, доступи). Лише після проходження всіх трьох блоків варто погоджувати ціну та готувати угоду.